楼市金九银十基本凉凉,拐点将至?

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10月28日,一则朋友圈被传疯了。

据媒体报道,厦门同安老城区某楼盘传出劲爆降价,该楼盘此次推出30套特惠房源,面积105-125㎡,单价17999元/㎡起,这可能意味着泡沫后的厦门楼市正式打响了价格战,楼市进入"1字头"时代。用厦门人的话说,“厦门主城卖出泉州价了”。

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“金九银十”基本凉凉

进入9月份以来,不断有楼市利空消息传出,10月20日国家统计局发布的9月份的楼市数据显示,15个热点城市中,4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%,北京房价持平,上海和深圳分别环比下降了0.1%和0.2%。数据是死的,但房企却能真真切切地感觉到凉意。

“活下去”,成了万科2018年秋季例会的主题;上饶碧桂园降价被打砸;厦门万科售楼处也因降价遭业主上门维权...一线城市在严控政策下继续微跌,值得注意的是曾经在前几年活跃的不少二线城市,在9月份亦降温明显。“金九银十”的冷淡开场,让不少人开始疑惑:楼市的拐点真的要来了吗?

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拐点将至?下跌是个例

在9月份楼市数据中,统计的是70个大中城市,沪深两地下降,北京新房销售价格环比持平,广州上涨了0.4%;此外,其他31个二线城市新房上涨1.1%,二手房上涨0.8%;35个三线城市新房上涨0.9%,二手房上涨0.8%。所以说,当前楼市的趋势依然没有变,变的是人们的预期。正如孙宏斌所言,“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象,且不断加码的调控政策,正改变市场预期。”

目前处于去杠杆的大环境下,很多资产必须得靠杠杆才能撬动,杠杆降,经济增长就得下去,而楼市又是典型的高杠杆敏感领域,每当楼市有利空事件,就会被迅速放大。据不完全统计,2008年、2011年、2012年和2014年都是围攻售楼处戏码频频上演的年份,但这几年也恰好是房地产行业最困难的几年。销量下滑,为了去库存积压,缓解债务压力,开发商急需促销回笼资金,再加上现在频频调控,人们的预期自然也会发生许多微妙的变化了。

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预期为谁而变?

数据统计,截至8月末,三四线城市商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。一直以来,三四线城市房价的上涨动力主要来自于货币化安置所产生的需求,去库存才是真正目的。目前总体来看,政策对三四线城市还是比较宽松的,一旦从严,很有可能让这些城市的楼市彻底熄火。连三四线城市市占率最高的碧桂园也公开表示称将放缓在三四新城市的大力拓展,一些非控股项目会选择退出。地产航母融创也公开表示文旅产业将成为其下一个目标。

看来,楼市长期回归理性成了大家长期的预期,虽不知到底会持续多久,但就目前来看,此轮调整已经很漫长,高负债将不再是房企竞争、博取财富的利器。

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楼市拐点真的会到来吗?我们该怎么办?

对于“楼市拐点论”,在由私募排排网、深圳市潮汕商会、深圳市私募基金协会联合主办的首届国际潮商投资基金发展论坛上,各路大咖给出了自己的答案。

首届国际潮商投资基金发展论坛圆桌对话

轩鸿金融首席经济学家陆晨认为,价格是建立在流动性之上的,不管是二级市场还是房地产市场都一样。房子就像美国金融风暴一样也是分层的,有三四五线的,就像2008年次贷风暴,崩的是最下面的次贷,最后烧到了最好的。如果是这样的话,我不知道它会不会,如果把房子分层的话,那么在最顶尖的就是北上广深再加上香港。如果三四五线崩了,那些钱就会往一线城市走,如果再第二层压力测试的话,中国市场会跌50%。但我认为跌不了,因为不要跌到50%,游戏就结束了。但是我们要知道到哪个程度,三四五线的前往一线走,北上广深崩完了会往香港走。

戴承延表示,在创业之都深圳,根据人口的流入,不管怎么样,还是应该有需求在的。

李佳亮则从资产配置角度建议投资者,以深圳为例,如果大家在深圳还没有住房,要买第一套房子,我觉得有钱就买,这是刚需。 如果你已经有房子了,这个时候再买房地产,性价比就会相对比较低。如果有钱,可以考虑市场上现金流非常充分,企业经营杠杆率很低,且很愿意发股息的这些企业。

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